«Говорить о революционном росте цен на недвижимость в 2011 году не приходится»

Руководитель компании «Оценочный стандарт» Алексей Крештопов:»Говорить о революционном росте цен на недвижимость в 2011 году не приходится».

Алексей Дмитриевич, расскажите, пожалуйста, об основных направлениях деятельности компания «Оценочный стандарт»?

Компания «Оценочный стандарт» занимается оказанием услуг в области оценки собственности.
Мы занимаемся оценкой различных видов собственности: недвижимости, оборудования, бизнеса, нематериальных активов. Также наша компания осуществляет оценку для целей составления отчетности по международным стандартам. В то же время, мы не оцениваем ущерб от ДТП, ювелирные изделия и предметы искусства.

Велика ли конкуренция на рынке оценочных услуг Нижегородской области? Есть ли рейтинг оценочных компаний? Если да, какое место вы в нем занимаете?

В настоящее время в Нижегородской области действует около 300 субъектов оценочной деятельности, как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. У компании «Оценочный стандарт» самая высшая категория рейтинга по системе рейтинговых оценок компании «Юниправэкс». Мы участвуем в рейтингах «Юниправэкс» с 2006 года. Вообще, рейтингов существует несколько и какого-то интегрированного, общего рейтинга по Нижегородской области нет.

Насколько вырос объем вашей работы с момента образования компании?

Объем работы нашей компании за время ее существования вырос в разы, на порядки. Так, за 2002 год нами была произведена оценка 100 объектов, за 2006 год – около 500 объектов, за 2007 год – около 750 объектов, за 2008 год – около 700 объектов.
При этом говорить о динамике выручки за 10 лет, наверное, не совсем правильно. Давайте говорить об интересном – о кризисе. Самый максимальный объем обращений у нас был в 2007 году. И не только у нас. Мы общались с нашими коллегами, 2007 год для многих компаний действительно был «золотым». 2008 год – это год кризиса. Кризис пришел во второй половине 2008 года и IV квартал – традиционный пик деловой активности в стране – был нивелирован негативными процессами в экономике. Все компании, и мы в том числе, потеряли очень большое количество заказов, часть наших клиентов начали чувствовать себя не очень комфортно – кто-то попадал под процедуру санации, кто-то перешел в категорию банкротов.
На сегодняшний день можно говорить о том, что те объемы выручки, которые были в 2007 году, мы не вернули. В то же время, в кризисе был свой положительный момент – на рынке оценщиков стало меньше. Остались те, кто максимально смог приспособиться к новым условиям. Рынок подсократился по сравнению с докризисными годами, восстановление тех объемов еще впереди. Но, наверное, это и лучше, так как за это время клиент стал более требовательным к той услуге, которую получает.

Какие компании Нижнего Новгорода являются вашими клиентами?

В первую очередь мы сотрудничаем с финансовыми учреждениями – банки (Глобэкс-банк, Раффайзен-банк, Промсвязьбанк, Связьбанк), с крупными промышленными предприятиями – АПЗ, Борский стекольный завод, ЦБК «Волга».

Приходилось ли Вам оценивать объекты интеллектуальной собственности? Как происходит оценка таких объектов?

Давайте начнем с того, что есть нематериальные активы, в состав которых входят объекты интеллектуальной собственности. С объектами интеллектуальной собственности нам приходилось работать, но всякий раз это новая задача. Если при оценке недвижимости используется система координат, основанная на анализе местоположении/назначении/состоянии, то при оценке интеллектуальной собственности самое важное установить, присутствует ли предмет оценки – объект интеллектуальной собственности. Для решения этой задачи мы привлекаем своих партнеров из области патентоведения. После этого мы пытаемся ответить на вопрос, сколько стоит интеллектуальная собственность, если она есть. Опираясь на наш опыт в оценке объектов интеллектуальной собственности, – в двух случаях из трех интеллектуальной собственности у людей нет. Причин такой ситуации несколько, например, согласно российскому законодательству, ноу-хау относятся к нерегистрируемым объектам.

Мы работали с представителями науки и компаниями, которые что-либо изобретают. На самом деле это большая серьезная работа, которая на сегодняшний день не всегда может быть рынком востребована.

Нижегородский рынок на нематериальные активы, на интеллектуальную собственность смотрит не очень пристально, хотя это очень странно, учитывая нашу научную базу. Посмотрите, сколько денег наши предприятия отправляли на НИОКР. Конечно, ряд вещей устарели, так же сокращение объемов сбыта продукции выполненной с использованием интеллектуальной собственности, в частности сокращение заказов в секторе вооружений накладывает свои негативные штрихи в развитие деятельности предприятий, направленной на охрану своей интеллектуальной собственности. А это, колоссальный пласт работ и совершенно понятно, если на одном предприятии все это придумали, запатентовали и понимают, сколько это стоит, исходя из того, сколько будут покупать у них продукции, изготовленной с помощью этого объекта интеллектуальной собственности – за это есть смысл биться. Когда рынка сбыта конечной продукции нет, и конкуренции на нем нет – за что биться-то?

Какие тенденции наблюдались на рынке недвижимости в 2010 году?

У рынка недвижимости есть свой конечный показатель, больше которого он не может быть – это территория РФ. Меньше, согласно обещаниям Президента РФ о том, что Россия не отдаст Японии Курильские острова, этот показатель тоже не будет. Соответственно, имеет смысл говорить только про активность в том ли ином сегменте рынка недвижимости.

Что касается рынка нежилой недвижимости. Можно говорить о том, что 2010 год в отличие от 2009 года характеризуется тем, что на рынке недвижимости стали совершаться сделки. Если в конце 2008 года все не могли еще воспринять новый ценовой диапазон, то в 2009 году было холодное отрезвление, когда люди начали понимать, что происходит. В конце 2009 – в 2010 году продажа недвижимости осуществлялась за любые деньги, так как осталось значительное количество недвижимости, которая досталась людям при приватизации.

Рассматривая рынок жилой недвижимости можно пока говорить, что у нас колоссальный объем жилья, который людям достался бесплатно. Какова себестоимость такого жилья? Нулевая. Если взглянуть в недалекую ретроспективу, то цены на квартиры, которые распродавалась по цене $400-450 за кв м, на ул. Большая Печерская, казались очень высокими. В настоящее время за недвижимость на ул. Ульянова без стеснения просят от $3-4 тыс. за кв м и это не вызывает у людей никаких вопросов. Все объясняют это дефицитом недвижимости.

Если вернуться к коммерческой недвижимости. Посмотрим на тот же рынок розничного ритейла. Давайте вспомним количество продуктовых магазинов 5-10 лет назад и количество магазинов, которое сегодня существует. 10 лет назад мы не знали таких слов, как «Реал», «Ашан» или «Карусель». При этом, все понимают, что численность населения в Нижнем Новгороде за эти годы не выросла, она только убывает. В конечном счете, за коммерческую недвижимость платит своим рублем конечным потребитель, а количество денег у него потребителя конечно и он не может физически съесть больше. Продовольственный и непродовольственный ритейл, автосалоны и т.д. развивались семимильными шагами, они собирали весь неудовлетворенный спрос конечных потребителей, и это проявлялось в итоге в ценах на коммерческую недвижимость. Когда этот платежеспособный спрос сократился, люди стали думать – а что за недвижимость у них есть и для какого бизнеса она пойдет? Началась массовая переоценка ценностей – сколько стоит то, что у них есть, и справедлива ли та цена, которую мы за нее просим.

Так же надо не забывать о факторе влияющим на предложения недвижимости – ряд предприятий стали банкротами и идет процесс продажи их имущества.

Поэтому говорить о тотальном дефиците недвижимости не приходится. Яркий пример тому – Москва. Казалось бы, там есть все, но люди исхитряются открывать там новые бизнесы, перепрофилировать свою недвижимость, и я считаю, что, если смотреть на горизонт 2011-2012, мы должны увидеть яркие вещи, недвижимость какого-то иного назначения. Например, социально-ориентированной недвижимости в регионе на сегодняшний день недостаточно. Да, у нас есть «World Class» один на весь город, худо-бедно восстановленный Дворец спорта «Сормович». Но при этом попробуйте устроить 4-5 летнего ребенка в спортивную секцию? Бизнеса с меньшей доходностью, но имеющего социальную ориентацию, сегодня у нас практически нет. В Европе совершенно нормальным является, когда какая-нибудь семья держит маленькую гостиницу и сдает номера по 50 евро в сутки. В Нижнем Новгороде мы таких предложений не найдем. Думаю, должна произойти переоценка ценностей и мы должны увидеть изменения и по торговым центрам и по промышленной недвижимости. В Нижегородском и Советском районах было нелогично размещать производство. И тогда промышленные площадки преобразовались в торговые, офисные центры. Теперь необходимо развивать иные виды деятельности.

Ваш прогноз по ценам на недвижимость в 2011 году?

Говорить о каком-то революционном росте цен не приходится. Если брать среднюю температуру по больнице, то, наверное, есть ожидание того, что недвижимость будет успевать за инфляционными процессами. У нас только-только приостановились увольнения, и люди только-только начинают работать. Компании еще не готовы идти на увеличение заработных плат, так как у них нет революционного роста выручек. Объективных предпосылок для роста цен на недвижимость нет.
Главное, чтобы представители власти не создавали искусственного дефицита и роста цен.
Очень надеюсь, что мысль, которую проводят на всех каналах, что с уходом Лужкова цены на недвижимость в Москве должны скорректироваться, подтвердится. Я надеюсь на то, что тоже самое будет происходить и в Нижегородской области. Если сравнивать среднедушевые доходы жителя Нижегородской области и доходы европейского жителя, то налицо явный перевес в сторону жителя Европы. Если мы будем сравнивать цены на жилье, на коммерческую недвижимость, то мы увидим, что разницы практически нет. Никакого объективного объяснения этому нет. Объяснение может быть только одно – некое наше внутреннее неудовлетворенное желание обладать собственностью. Мы все помним 1993 год, когда за автомобиль ВАЗ-21099 можно было выменять 2-3-х-комнатную «хрущевку» в Кузнечихе. Сколько стоит сегодня автомобиль и сколько стоит сегодня квартира в Кузнечихе, та же «хрущевка»? Просто небо и земля. Поэтому и сегодня моему мнению, должны произойти изменений на рынке недвижимости.

В сознание региональных и муниципальных чиновников уже сегодня приходит понимание, что нужно создавать более комфортные условия для входа инвесторов на их территорию, для появления принципиально, качественно иных объектов недвижимости.

Справка о компании: ООО «Компания «Оценочный стандарт», входящая в группу компаний «Триумф», создана в 2000 году.

География деятельности – Беларусь, Таджикистан, Барнаул, Курган и другие регионы России и СНГ.
Компания «Оценочный стандарт» имеет золотой сертификат Федерального интегрированного рейтинга экспертно-аналитической и информационно-рейтинговой компании «Юниправэкс». «Оценочный стандарт» является членом НП «Партнерское содействие деятельности фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков». Сотрудники компании являются членами Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

«Оценочный стандарт» стала единственной компанией из Нижегородской области, аккредитованной для оценки активов РАО «Газпром».

Руководитель компании Алексей Крештопов – кандидат экономических наук, доцент кафедры учета, анализа и аудита ВГАВТ, член Российского общества оценщиков с 2002 года, член правления НП «Партнерство РОО».